Übertragung von Liegenschaften auf eine selbstbeherrschte Immobiliengesellschaft – aber zu welchem Preis?

Viele angehende Eigentümer von Immobilien tendieren zum direkten Erwerb von Liegenschaften, d.h. als Privatperson. Die Liegenschaften sind dementsprechend grundsätzlich dem Privatvermögen zuzurechnen. Insbesondere wenn der Erwerb mehrerer Liegenschaften beabsichtigt ist oder bereits vollzogen wurde, stellt sich die Frage, ob die Liegenschaften nicht auf eine «eigene» (selbstbeherrschte) Immobiliengesellschaft übertragen werden sollen. Die Übertragung der Liegenschaften kann zivilrechtlich im Rahmen
einer Neugründung mittels Sacheinlage oder zu einem späteren Zeitpunkt z.B. mit einem Verkauf vorgenommen werden. Oftmals wird der Weg eines einfachen Verkaufs einer Liegenschaft in eine selbstbeherrschte Immobiliengesellschaft gewählt. Diesfalls stellt sich regelmässig die Frage nach dem Kaufpreis respektive dem Übertragungswert. Diese Frage ist für mehrere Steuerarten relevant, wobei nachfolgend insbesondere die Grundstückgewinnsteuer beleuchtet wird

Der vorliegende Artikel weist auf ausgewählte steuerliche Stolpersteine bei der Übertragung von Liegenschaften auf eine selbstbeherrschte Immobiliengesellschaft hin, jeweils beispielhaft anhand einer Übertragung auf eine Aktiengesellschaft. Die nachfolgenden Ausführungen beschränken sich auf den Verkauf von Grundstücken durch den Aktionär an die von ihm zu 100% gehaltene Kapitalgesellschaft. Insbesondere im Bereich der Grundstückgewinnsteuer ist aber darauf hinzuweisen, dass es sich um eine Steuerart handelt, die lediglich in den Grundzügen harmonisiert ist und die Kantone dementsprechend grosse Freiheiten in der Ausgestaltung der gesetzlichen Grundlagen und der Praxis geniessen.

In der Regel bestimmt der öffentlich beurkundete Kaufpreis den grundstückgewinnsteuerlich massgebenden Erlös. Die massgeblichen kantonalen Erlasse knüpfen in ihrem Wortlaut in erster Linie an den von den Parteien vereinbarten Kaufpreis an, indem davon ausgegangen wird, dass sich darin – mit marktbedingten Spielräumen nach unten oder oben – regelmässig der Verkehrswert des Grundstücks niederschlägt. Bei einem «normalen» Kaufgeschäft unter unabhängigen Drittparteien entspricht der vereinbarte Preis, da er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist, dem Verkehrs- resp. Marktwert. Dabei handelt es sich aber nicht um eine eindeutig bestimmte, genau errechenbare Grösse. Je nach Marktlage, Art des Handelsobjekts und geschäftlich-finanziellen Verhältnissen der Parteien vollzieht sich die Preisbildung auch im «gewöhnlichen Geschäftsverkehr» innerhalb eines mehr oder minder weiten Spielraums. Dabei wird für die Besteuerung grundsätzlich hingenommen, dass die einen Vertragsparteien ihr Grundstückgeschäft preislich wohlfeil gestalten, die anderen jedoch zu einem teuren Preis handeln.

Damit die Steuerbehörden ausnahmsweise abweichend von der gesetzlichen Regelung statt auf den vereinbarten Kaufpreis auf einen (errechneten) Verkehrswert als Ersatzwert abstellen, muss zwischen objektivem Grundstückwert und dem Vertragspreis ein offensichtliches, in die Augen springendes Missverhältnis bestehen. Das offensichtliche Missverhältnis zwischen vereinbarter Leistung (Kaufpreis gemäss Kaufvertrag zwischen Aktionär und Immobiliengesellschaft) und dem Verkehrswert des Grundstücks stellt deshalb (nur, aber immerhin) ein Indiz für die fehlende rechtsgeschäftliche Bedeutung der Preisvereinbarung dar. Von einem offensichtlichen Missverhältnis geht die Praxis der meisten Kantone (aus Gründen der Rechtssicherheit) aus, wenn die Differenz zwischen Verkehrswert und vereinbartem Verkaufspreis mindestens 25% des Verkehrswerts ausmacht.

Die Anwendung des Verkehrswerts als Ersatzwert, weil dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis die rechtsgeschäftliche Bedeutung abzusprechen ist, fällt insbesondere auch bei der Einbringung (hier Verkauf) eines Grundstücks in eine selbstbeherrschte Kapitalgesellschaft in Betracht.

Der Übertragungswert eines Grundstücks beim Verkauf an eine selbstbeherrschte Immobiliengesellschaft hat zahlreiche steuerliche Implikationen. Zur Optimierung der Grundstückgewinnsteuer wird in der Regel versucht, den Kaufpreis so anzusetzen, dass ein möglichst geringer steuerbarer Grundstückgewinn resultiert. Wird der Kaufpreis jedoch zu tief angesetzt, kommt der Verkehrswert als Ersatzwert zur Anwendung. Aus Sicht der optimierten Grundstückgewinnsteuer ist der Preis somit bei mindestens 75% des (steuerlich massgebenden) Verkehrswerts anzusetzen, da dem Kaufpreis ansonsten die Vermutung anhaftet, keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zu haben.

Im konkreten Einzelfall sollten bei der Übertragung eines Grundstücks auf eine Immobiliengesellschaft zusätzlich zu den unmittelbaren Steuerfolgen im Bereich der Grundstückgewinnsteuer ebenfalls die künftigen Grundstückgewinnsteuerfolgen (in Kantonen mit monistischem System) sowie die Steuerfolgen im Bereich der Gewinn- und Kapitalsteuern (insb. in Kantonen mit dualistischem System) sowie der latenten Einkommenssteuerfolgen auf späteren Ausschüttungen in die Überlegungen miteinbezogen werden.

Jeder Sachverhalt beinhaltet seine Eigenheiten und muss umfassend und mit Weitsicht abgeklärt werden, da es mannigfaltige kantonale Eigenheiten und Feinheiten gibt, welche mitunter einen wesentlichen Einfluss auf die Steuerbelastung haben können. Zu beachten ist dabei, dass die gesetzlichen Regelungen, das Steuersystem (monistisches oder dualistische System) und die Praxis im Bereich der Grundstückgewinnsteuer in den einzelnen Kantonen sehr unterschiedlich ausgestaltet ist. Auch die Festsetzung des massgeblichen Verkehrswerts unterscheidet sich von Kanton zu Kanton resp. von Gemeinde zu Gemeinde (in Kantonen, in welchen die Zuständigkeit bei den Gemeinden liegt) stark. Deshalb empfehlen wir, derartige beabsichtigte Transaktionen in einem schriftlichen Steuervorbescheid von den zuständigen Steuerbehörden bestätigen zu lassen. Gerne stehen Ihnen unsere Experten bei Rückfragen zu dieser Thematik zur Verfügung.

- Christoph Knupp und Sebastian Götz