Der Übertragungswert eines Grundstücks beim Verkauf an eine selbstbeherrschte Immobiliengesellschaft hat zahlreiche steuerliche Implikationen. Zur Optimierung der Grundstückgewinnsteuer wird in der Regel versucht, den Kaufpreis so anzusetzen, dass ein möglichst geringer steuerbarer Grundstückgewinn resultiert. Wird der Kaufpreis jedoch zu tief angesetzt, kommt der Verkehrswert als Ersatzwert zur Anwendung. Aus Sicht der optimierten Grundstückgewinnsteuer ist der Preis somit bei mindestens 75% des (steuerlich massgebenden) Verkehrswerts anzusetzen, da dem Kaufpreis ansonsten die Vermutung anhaftet, keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zu haben.
Im konkreten Einzelfall sollten bei der Übertragung eines Grundstücks auf eine Immobiliengesellschaft zusätzlich zu den unmittelbaren Steuerfolgen im Bereich der Grundstückgewinnsteuer ebenfalls die künftigen Grundstückgewinnsteuerfolgen (in Kantonen mit monistischem System) sowie die Steuerfolgen im Bereich der Gewinn- und Kapitalsteuern (insb. in Kantonen mit dualistischem System) sowie der latenten Einkommenssteuerfolgen auf späteren Ausschüttungen in die Überlegungen miteinbezogen werden.
Jeder Sachverhalt beinhaltet seine Eigenheiten und muss umfassend und mit Weitsicht abgeklärt werden, da es mannigfaltige kantonale Eigenheiten und Feinheiten gibt, welche mitunter einen wesentlichen Einfluss auf die Steuerbelastung haben können. Zu beachten ist dabei, dass die gesetzlichen Regelungen, das Steuersystem (monistisches oder dualistische System) und die Praxis im Bereich der Grundstückgewinnsteuer in den einzelnen Kantonen sehr unterschiedlich ausgestaltet ist. Auch die Festsetzung des massgeblichen Verkehrswerts unterscheidet sich von Kanton zu Kanton resp. von Gemeinde zu Gemeinde (in Kantonen, in welchen die Zuständigkeit bei den Gemeinden liegt) stark. Deshalb empfehlen wir, derartige beabsichtigte Transaktionen in einem schriftlichen Steuervorbescheid von den zuständigen Steuerbehörden bestätigen zu lassen. Gerne stehen Ihnen unsere Experten bei Rückfragen zu dieser Thematik zur Verfügung.
- Christoph Knupp und Sebastian Götz